Czytelnicy pytają...

Czy w celu uzyskania emerytury rolniczej należy zaprzestać działalności rolniczej i co właściwie oznacza to sformułowanie?

Ubezpieczony nabywa prawo do świadczenia emerytalno-rentowego, jeżeli spełnia łącznie następujące warunki:

- podlega ubezpieczeniu emerytalno-rentowemu przez wymagany okres

- osiągnął wiek emerytalny (w przypadku emerytury rolniczej) lub jest całkowicie niezdolny do pracy w gospodarstwie rolnym (w przypadku renty rolniczej).

Nabycie prawa do emerytury lub renty nie zależy zatem od faktu zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej. Wyjątek stanowi „wcześniejsza” emerytura rolnicza, przysługująca w wieku o 5 lat niższym od emerytalnego – tu jednym z warunków niezbędnych do jej uzyskania jest zaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej.

Jeżeli osoba uprawniona do emerytury lub renty albo jej małżonek jest właścicielem, współwłaścicielem lub posiadaczem gospodarstwa rolnego ulega zawieszeniu wypłata części uzupełniającej świadczenia.

Uznaje się, że emeryt zaprzestał prowadzenia działalności rolniczej, jeżeli ani on ani jego małżonek nie jest właścicielem, współwłaścicielem lub posiadaczem gospodarstwa rolnego.

W celu zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej należy przenieść własność i posiadanie gospodarstwa rolnego na inną osobę. Najbardziej powszechnymi formami przeniesienia własności gospodarstwa rolnego są:

• umowa darowizny

• umowa o dożywocie

• umowa sprzedaży

sporządzone w formie aktu notarialnego.

Gospodarstwo rolne może również zostać przejęte za odpłatnością na rzecz Skarbu Państwa przez Agencję Nieruchomości Rolnych – w formie decyzji administracyjnej.

Emeryt lub rencista, który nie chce wyzbyć się własności gospodarstwa rolnego, może wydzierżawić gospodarstwo na podstawie pisemnej umowy (nie musi mieć formy aktu notarialnego), zawartej na co najmniej 10 lat, zarejestrowanej w ewidencji gruntów i budynków osobie nie będącej:

1. małżonkiem emeryta lub rencisty

2. jego zstępnym lub pasierbem

3. osobą pozostającą z emerytem lub rencistą we wspólnym gospodarstwie domowym

4. małżonkiem osoby, o której mowa w lit. b lub c.

Dokument potwierdzający fakt przekazania gospodarstwa rolnego należy dostarczyć do Oddziału Regionalnego Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego lub Placówki Terenowej Kasy w celu podjęcia wypłaty części uzupełniającej emerytury lub renty rolniczej.

mgr inż. Aleksandra Czaczkowska, zastępca kierownika Wydziału Świadczeń OR KRUS Białystok

Bo się zasiedziałem…

Jak poprzez zasiedzenie możemy stać się właścicielem nieruchomości

Zasiedzieć można dom - nieruchomość. Zasiedzieć można i obraz – rzecz ruchomą. W obu przypadkach warunkiem koniecznym jest ciągłe posiadanie rzeczy i to posiadanie w dobrej wierze. Różnica tkwi w długości posiadania.

Do zasiedzenia rzeczy ruchomej wystarczą trzy lata, ale skupmy się na nieruchomościach. W tym przypadku zasiedzenie nieruchomości może nastąpić już po 20 latach, jeśli posiadacz - niebędący właścicielem - wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze. Natomiast w sytuacji, gdy osoba wiedziała lub mogła wiedzieć, że nie przysługuje jej prawo własności, do zasiedzenia potrzeba upływu 30 lat nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

Na naszym terenie, szczególnie na wsiach, większość osób mieszka nie posiadając uregulowanego stanu prawnego wobec swojego majątku. Wynika to z faktu, iż osiedlanie się odbywało się w sposób nieformalny. Obrót ziemią obywał się bez obecności rejenta, wzywano jedynie świadków i zawierano transakcje. Kto, co i od kogo kupował, dziś nie da się w żaden formalny sposób udowodnić, a świadkowie często już nie żyją. Stąd potwierdzenia własności można dochodzić jedynie z racji zasiedzenia.

Prawo wymaga, aby posiadacz dysponował nieruchomością jako posiadacz samoistny. Co to znaczy? Musi on traktować nieruchomość jak właściciel. Prawo cywilne uznaje, że posiadanie przejawia się w dwóch aspektach: używaniu fizycznym oraz psychicznym. Przy czym ten fizyczny element musi być widoczny dla innych osób np. korzystanie z domu. Nie może więc zasiedzieć domu najemca. Warto wspomnieć, że w razie trudności z określeniem charakteru posiadania prawo cywilne nakazuje uznawać za posiadacza samoistnego tego, kto faktycznie włada rzeczą.

Aby doszło do zasiedzenia, posiadanie musi mieć charakter ciągły oraz nieprzerwany i trwać przez pewien czas, wyznaczony przez kodeks cywilny. Przed sądem wystarczy wykazać, że posiadacz nabył rzecz w pewnym odległym czasie i że do tej pory nią włada. W takiej sytuacji sąd przyjmie, że przez cały ten czas posiadanie trwało i nie było przerwane.

W przypadku nieruchomości dobra wiara posiadacza w chwili wejścia w posiadanie znacznie skraca termin zasiedzenia - z lat 30 do lat 20. Za posiadacza w dobrej wierze należy uznać osobę, która pozostaje w błędnym przeświadczeniu, że przysługuje jej prawo własności określonej rzeczy. Takie przeświadczenie musi być usprawiedliwione okolicznościami. Nie można natomiast uznać, że ktoś jest posiadaczem w dobrej wierze, jeżeli wie, że nie jest właścicielem lub nie dołożył należytej staranności, aby się o tym dowiedzieć. Z kolei za posiadacza w złej wierze można uznać tego, kto wie, lub przy dołożeniu należytej staranności, powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem określonej rzeczy. Warto także wspomnieć, że prawo cywilne przewiduje tutaj występowanie domniemania istnienia dobrej wiary. Jak bowiem wynika z art. 7 kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.

Po upływie określonego w prawie terminu zasiedzenia posiadacz rzeczy nabywa prawo własności, natomiast traci je dotychczasowy właściciel. Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, jednakże ze względów dowodowych potrzebne jest formalne stwierdzenie nabycia własności. Aby tego dokonać posiadacz samoistny musi wszcząć nieprocesowe postępowanie sądowe o stwierdzenie zasiedzenia. Innymi słowy musi wnieść do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. W takim postępowaniu sąd bada, czy posiadanie miało charakter samoistny, czy było nieprzerwane, czy u posiadacza występowała dobra czy zła wiara oraz czy upłynął ustawowy termin zasiedzenia. Jeżeli te wszystkie przesłanki zostaną stwierdzone, sąd wyda postanowienie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie. Warto tutaj dodać, że takie postanowienie ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że nie tworzy prawa własności (bo ono już istnieje z mocy samego prawa), a jedynie je potwierdza. Takie postanowienie jest potrzebne, aby móc udowodnić nabycie własności w trybie zasiedzenia w stosunkach z osobami trzecimi. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie rzeczy. Od wniosku pobierana jest opłata stała w kwocie 2 tys. zł. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych osób, przeciwko którym biegnie termin zasiedzenia, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu ich przez ogłoszenie. Jeżeli w ciągu trzech miesięcy od dnia ogłoszenia nikt nie zgłosi się albo zgłosi się, ale nie wykaże własności, sąd stwierdzi zasiedzenie.

Barbara Klem

Konsultacja merytoryczna: notariusz Grażyna Domanowska-Cybulska.

Agnieszka tu nie mieszka

Aby nasze dziecko mogło uczęszczać do odpowiadającego nam przedszkola samorządowego, czy też lepszego gimnazjum musi być zameldowane w odpowiednim rejonie. Choć to nie jest zgodne z prawem, meldujemy siebie i dzieci u babć, cioć, czy też znajomych.

Czym różni się miejsce zamieszkania od adresu zameldowania?

Każdy obywatel Polski jest obciążony obowiązkiem meldunkowym. Innymi słowy, musi w różnych sytuacjach wskazywać adres stałego lub czasowego miejsca pobytu. Czy adres podawany w dowodzie osobistym może być inny od adresu zamieszkania? Pojęcie miejsca zamieszkania definiują przepisy Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z artykułem 25 k.c. miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której ta osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu. Można mieć tylko jedno miejsce zamieszkania.

Pojęcie adresu zameldowania i obowiązek meldunkowy określają natomiast przepisy Ustawy z dn. 10.04.1974r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych.

W zasadzie oba adresy powinny się pokrywać, w więc powinniśmy być zameldowani w miejscu, w którym faktycznie zamieszkujemy. Zameldowanie jest bowiem urzędowym potwierdzeniem miejsca zamieszkania. Niestety nie zawsze tak jest. W myśl obowiązujących przepisów osoba, która przebywa w określonej miejscowości pod tym samym adresem dłużej niż trzy doby, jest obowiązana zameldować się na pobyt stały lub czasowy najpóźniej przed upływem czwartej doby, licząc od dnia przybycia. Natomiast osoba, która przybywa do zakładu hotelarskiego albo do zakładu udzielającego pomieszczenia w związku z pracą, nauką, leczeniem się lub opieką społeczną, jest obowiązana zameldować się na pobyt stały lub czasowy przed upływem doby od przybycia.

Dlaczego więc rzeczywistość odbiega od przepisów? Po pierwsze często wynika to z braku znajomości tychże przepisów, utrudnień proceduralnych i kosztów, jakie musimy ponieść w związku ze zmianą dokumentów w przypadku zmiany meldunku. Częściej jednak jest to efektem braku możliwości dostosowania się do nich. Aby zameldować się na pobyt stały lub czasowy trwający ponad trzy miesiące w danym lokalu, musimy przedstawić potwierdzenie przebywania w nim dokonane przez właściciela lub podmiot posiadający tytuł prawny do lokalu oraz dokument stwierdzający ten tytuł. Choć zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w tym lokalu trudno jest znaleźć osobę, która wynajęłaby nam mieszkanie i chciała nas zameldować nawet tymczasowo. Obawy właścicieli wynikają z faktu, iż mogą mieć duże trudności z usunięciem zameldowanej osoby z lokalu przed terminem wygaśnięcia umowy. Nie zmienia tego nawet fakt, iż obowiązek meldunkowy ciąży nie tylko na osobie, która przebywa w danym lokalu, ale również na właścicielach domów i mieszkań. Zgodnie z art. 29 ustawy właściciel jest obowiązany potwierdzić fakt pobytu osoby zgłaszającej pobyt stały lub czasowy trwający ponad trzy miesiące. W tym wypadku zarówno najemca, jak i wynajmujący łamią przepisy prawa, bowiem zgodnie z art. 56 wykroczenia przeciwko obowiązkowi meldunkowemu podlegają ustawie z dn. 20.05.1971r. – Kodeks wykroczeń (Dz. U. Nr 12, poz. 114, z późn. zm.).

Istnieje również inny powód, dla którego nie zawsze adres zameldowania pokrywa się z faktycznym miejscem zamieszkania. Jest nim rejonizacja dotycząca szkół i przedszkoli. Aby nasze dziecko mogło uczęszczać do odpowiadającego nam przedszkola samorządowego, czy też lepszego gimnazjum musi być zameldowane w odpowiednim rejonie. Choć to nie jest zgodne z prawem, meldujemy siebie i dzieci u babć, cioć, czy też znajomych.

Obowiązujące przepisy, dotyczące meldunku choć w większości martwe nadal obowiązują i budzą wiele kontrowersji. W 2008r. powstał projekt ustawy mający zastąpić obowiązek meldunkowy prawem dobrowolnego zgłoszenia miejsca zamieszkania. Niestety zmiany te nie weszły w życie jak zapowiadano w 2009r. Od przyszłego roku czeka nas natomiast „mała rewolucja meldunkowa” mająca polegać m.in. na zniesieniu meldunku czasowego stosowanego przy wyjazdach turystycznych, uproszczeniu procedur meldunkowych, możliwości uzyskania poświadczenia o zameldowaniu drogą elektroniczną, czy też zniesieniu kar za niedopełnienie obowiązku meldunkowego. Całkowite zniesienie obowiązku meldunkowego i wprowadzenie w to miejsce zgłoszenia miejsca zamieszkania zapowiadane jest na 2011r.

Małgorzata Stefanowicz, prawnik pośrednik w obrocie nieruchomościami

Fot. B.Klem

Bez murarskich poniedziałków

Dla osób, które wolą swój czas poświęcić na zarabianie pieniędzy potrzebnych do wzniesienia domu, niż przekopywanie się przez fora poświęcone tematom budowlanym profesjonalna pomoc wydaje się być rozwiązaniem idealnym.

Inwestor zastępczy zbuduje dom za ciebie dbając o twój interes

W dzisiejszych zabieganych czasach, żyjąc w ciągłym pośpiechu, nie na wszystko znajdujemy czas. A budowa domu pochłania nie tylko ogromne pieniądze, ale też mnóstwo czasu. Warto zatem korzystać z pomocy inwestora zastępczego.

Instytucja inwestora zastępczego to nic innego jak wyspecjalizowane firmy, które świadczą usługi z zakresu zarządzania procesem budowlanym. Dla osób nie posiadających wiedzy i doświadczeń w budownictwie jest to komfortowe rozwiązanie.

Zgodnie z definicją słownikową inwestorem zastępczym jest osoba lub firma, która na podstawie umowy z inwestorem bezpośrednim, podejmuje wszystkie czynności, do których zobowiązany jest inwestor w ramach procesu budowlanego. Inwestorem bezpośrednim jest osoba, która ma prawo do działki i chce wznieść na niej obiekt budowlany. W przypadku, gdy „wynajmujemy” inwestora zastępczego, właściciel nie ma obowiązku bezpośredniego angażowania się w budowę.

Jest to usługa, która budzi w społeczeństwie coraz większe zainteresowanie. Inwestor zastępczy odciąża i reprezentuje inwestora indywidualnego podczas wszystkich etapów budowy domu. Zaczynając od wyboru projektu, jego adaptacji do posiadanej działki, poprzez pomoc podczas załatwiania wszelkich formalności urzędowych, kończąc na wyborze ekipy wykonawczej i koordynowaniu przebiegu prac budowlanych (wszystko przy pełnej akceptacji właściciela). Do obowiązków inwestora zastępczego należy też „zatrudnienie” (formalnie zatrudnia inwestor-właściciel) kierownika budowy z uprawnieniami, geodety i wszystkich innych specjalistów oraz czuwanie nad wykonaniem i odbiorem robót budowlanych. Również zakup materiałów budowlanych należy do niego. To co ważne w tym momencie dla klienta, to fakt, że inwestorowi zastępczemu łatwiej jest już uzyskać rabat w hurtowniach i to dużo wyższy niż uzyskałaby osoba prywatna. Inwestor zastępczy wykorzystując swoją wiedzę jest w stanie poprowadzić inwestycję w zakresie wykorzystania nowych technologii chroniąc inwestora przed przeinwestowaniem. W umowach z projektantem lub wykonawcą robót budowlanych, inwestor zastępczy nie będzie stroną lecz tylko upoważnionym pełnomocnikiem zamawiającego.

Zalet budowy wspólnie z inwestorem zastępczym jest wiele. Za przebieg wszystkich prac i realizacje niezbędnych procedur wymaganych na placu budowy bierze on pełną odpowiedzialność. Taka współpraca zapewnia też bezpieczeństwo. Każdej dużej firmie znacznie łatwiej jest przypilnować wykonawcę i wyegzekwować należyte oraz terminowe wykonywanie zadań.

Firm, które specjalizują się w doradztwie dla inwestorów indywidualnych jest coraz więcej. Z ich pomocą inwestor może liczyć na fachową poradę lub na załatwienie nawet najbardziej problematycznych spraw na każdym etapie inwestycji. Oferta dotyczy nie tylko budownictwa jednorodzinnego, ale obejmuje również budownictwo przemysłowe oraz użyteczności publicznej.

Szukając inwestora zastępczego należy zwrócić uwagę na to, czy ma dostęp do nowych technologii budowlanych, jaką opinią się cieszy i w jakim stanie są realizowane przez niego budowy. Po podjęciu decyzji o zatrudnieniu inwestora zastępczego i wyborze rodzaju przyszłej umowy pozostaje określić: zakres umowy, formę wynagrodzenia, upoważnienia i odpowiedzialność stron umowy, kary umowne oraz zabezpieczenie należytego wykonania umowy. A skoro o wynagrodzeniu mowa. Dokładnego cennika nie możemy podać, gdyż zawsze są to kwoty ustalane indywidualnie. Przykładowo za świadczenie usług inwestora zastępczego małej inwestycji (dom jednorodzinny ok. 150 m2) zapłacimy ok. 2% jego wartości (od 5 do 10 tys. zł. w zależności od oczekiwań inwestora).

Weronika Dojlida

Konsultacja merytoryczna: Juwenal Gimer, właściciel firmy specjalizującej się w prowadzeniu inwestorstwa zastępczego

Fot. W.Dojlida

Bezpiecznie używać

Jakie obowiązki ciążą na właścicielach lub zarządcach obiektów budowlanych, będących w użytkowaniu

Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymogami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Tak mówi Prawo budowlane, a o jego przestrzeganie dbają inspektorzy nadzoru budowlanego. W przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych niekorzystnie działających na obiekt budowlany (wyładowania atmosferyczne, silne wiatry, intensywne opady, wstrząsy sejsmiczne, pożary, powodzie) właściciele lub zarządcy, powinni podjąć działania eliminujące możliwość powstania zagrożenia zdrowia i życia użytkowników obiektu budowlanego.

Ustawodawca w celu osiągnięcia ww celu nałożył na właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych szereg przedstawionych poniżej obowiązków, których wykonanie winno zagwarantować ich bezpieczne użytkowanie.

Tym samym właściciel lub zarządca obiektu budowlanego:

1. jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumentację budowy (pozwolenie na budowę, projekt budowlany, dziennik budowy, inwentaryzację geodezyjną) oraz opracowanie projektowe i dokumentację robót budowlanych wykonanych w obiekcie w toku jego użytkowania;

2. jest obowiązany prowadzić dla każdego obiektu budowlanego książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy w okresie użytkowania obiektu budowlanego (powyższy obowiązek nie dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego, obiektów, których wykonanie nie wymaga pozwolenia na budowę),

3. jest obowiązany do przeprowadzania przez osoby posiadające stosowne uprawnienia okresowych kontroli:

* rocznej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu (nie wykonuje się dla obiektów, dla których nie prowadzi się książki obiektu budowlanego),

- instalacji i urządzeń, służących ochronie środowiska,

- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych),

* pięcioletniej, co najmniej raz na pięć lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki i otoczenia – kontrolą tą powinno być również objęte badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i odbiorników,

* w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2.000mkw oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1.000mkw (obiekty wielkopowierzchniowe). Przeglądu w zakresie kontroli rocznej dokonuje się dwa razy w roku (do 31 maja i do 30 listopada), a osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie, pisemnie zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonym przeglądzie.

Należy przy tym dodać, że wykonanie w obiekcie budowlanym wszelkich robót remontowych i naprawczych, których konieczność zrealizowania została określona w protokółach z przeglądów, musi być poprzedzone skutecznym zgłoszeniem w organach administracji architektoniczno-budowlanej starostwa powiatowego. Jedyny wyjątek od tej reguły stanowią roboty budowlane, wykonywane w związku z bieżącą konserwacją obiektu oraz wykonywanie doraźnych robót zabezpieczających w sytuacjach zagrożenia zdrowia i życia (stany przedawaryjne).

Od roku 2010 obowiązują przepisy, dotyczące obowiązku dokonywania okresowych kontroli stanu technicznego kotłów na paliwo ciekłe, stałe i gazowe, których częstotliwość jest uzależniona od efektywnej nominalnej wydajności kotła.

Jakub Grzegorczyk, Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego