Aktualności

Co to jest hipoteka umowna?

SŁOWNIK WAŻNIEJSZYCH TERMINÓW

Hipoteka umowna jest narzędziem służącym do zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych.

Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które może być ustanowione na nieruchomości zabudowanej lub niezabudowanej, lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość, prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz własności znajdującego się na nim budynku lub na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Hipoteka może być również ustanowiona na części ułamkowej nieruchomości, jeżeli ta część stanowi udział współwłaściciela, jednakże wierzyciele bardzo rzadko wyrażają zgodę na ten rodzaj zabezpieczenia.

Dzięki ustanowieniu hipoteki wierzyciel może żądać zaspokojenia swych roszczeń pieniężnych z obciążonej nieruchomości (prawa). Jeśli wartość nieruchomości jest duża, wówczas hipoteką można zabezpieczyć nawet kilka wierzytelności.

Jak można ustanowić hipotekę umowną? Aby powstała hipoteka umowna, potrzebna jest wola właściciela do złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki i wpis tej hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, która ma być przedmiotem hipoteki. Taki wpis ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej. Hipoteka umowna może być: hipoteką zwykłą – ustanowioną w oznaczonej sumie pieniężnej, zabezpieczającą wierzytelność której wysokość jest określona, np. kapitał kredytu lub hipoteką kaucyjną – ustanowioną o oznaczonej sumy pieniężnej, zabezpieczającą wierzytelność o wysokości nie ustalonej, np. odsetki od kredytu przy zmiennym oprocentowaniu kredytu.

Szczególnym rodzajem hipoteki umownej jest hipoteka łączna (kaucyjna lub zwykła) ustanowiona w celu zabezpieczenia tej samej jednej wierzytelności - obciążająca kilka nieruchomości dłużnika. Wierzyciel może wówczas wedle swego uznania żądać zaspokojenia z jednej nieruchomości, z niektórych z nich lub ze wszystkich nieruchomości obciążonych, może również dokonać podziału wierzytelności pomiędzy poszczególne nieruchomości.

Hipoteka nie jest prawem samodzielnym. Może istnieć tylko razem z wierzytelnością - jeśli wygasa wierzytelność (w szczególności poprzez całkowitą spłatę długu) – wygasa również zabezpieczająca ją hipoteka. W razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wierzyciel (np. bank) nie ma prawa do korzystania z nieruchomości. Tak więc dopóki dłużnik reguluje spłaty na bieżąco, zgodnie z umową, dopóty bank nie ma żadnej władzy nad nieruchomością.

Hipoteka nie ogranicza właściciela nieruchomości w prawie korzystania z niej. Jednakże w sytuacji zmniejszenia się wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, będącego następstwem zdarzeń, za które właściciel odpowiada, wierzyciel może zażądać od właściciela przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego lub ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia wierzytelności, wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin. Gdy właściciel nie spełni żądania wierzyciela w wyznaczonym terminie, wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

Właściciel może dokonać zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz osoby trzeciej, która staje się wówczas dłużnikiem rzeczowym. Nabywca nieruchomości może w takiej sytuacji dokonać przejęcia długu zbywcy nieruchomości (za zgodą wierzyciela) i stać się również dłużnikiem osobistym wierzyciela, albo nie dokonywać tego przejęcia – w tym przypadku dłużnikiem osobistym nadal pozostaje dotychczasowy właściciel.

Zgoda wierzyciela na dokonanie zbycia nieruchomości nie jest potrzebna, jednakże w wielu umowach kredytowych pojawiają się postanowienia, które w takiej sytuacji przewidują postawienie kredytu w stan natychmiastowej wymagalności i dają wierzycielowi (bankowi) możliwość żądania niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

Zaspokojenie roszczeń wierzyciela z nieruchomości obciążonej hipoteką odbywa się na podstawie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym – poprzez sprzedaż licytacyjną tej nieruchomości i jest prowadzone w stosunku do nieruchomości oraz jej aktualnego (w dniu wszczęcia postępowania egzekucyjnego) właściciela, będącego dłużnikiem rzeczowym - bez względu na to, czy jest on również dłużnikiem osobistym czy też nie.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności hipoteka wygasa, a na jej miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny zbycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny pomiędzy wierzycieli, bez względu na to kto wystąpił z wnioskiem o egzekucję z nieruchomości.

Barbara Klem

Konsultacja merytoryczna: notariusz Joanna Nieścierowicz, Białystok.